Ипотечный заем – это серьезное обязательство, которое сковывает заемщиков на 5-30 лет. Прежде чем решаться на оформление данного вида целевого кредита, необходимо взвесить все «за» и «против», а также в обязательном порядке рассмотреть текущую ситуацию на рынке недвижимости. Рассмотрим подробнее, брать ли ипотеку в 2019 году, оценим мнения экспертов по этому вопросу.
Изменения цен и ставок в 2019 году
Эксперты отмечают, что в этом году общая стоимость недвижимости снизилась. Среднее удешевление составляет 1,5%. Снижение расценок связывают сразу с несколькими факторами:
- Упадок покупательной способности. В связи с экономическими проблемами заработная плата специалистов разных областей не растет, а, напротив, падает. Из-за этого количество лиц, способных приобрести ипотеку, снижается. Застройщики, а также продавцы вторичного жилья вынуждены ставить более низкие расценки, иначе квартиры покупаться не будут.
- Постоянное пополнение жилищного рынка. Жилье строится в особо быстрых темпах, особенно учитывая учрежденные программы реновации во многих регионах. Это приводит к тому, что рынок становится переполнен новыми квартирами. В то же время новые покупатели не появляются.
В целях привлечения покупателей, чтобы окупить затраты на строительство, застройщики предлагают более выгодные условия покупки. Кроме того, что цены на недвижимости упали в целом, с каждым годом появляется все больше специальных бонусных предложений. Они позволяют приобретать жилье на более выгодных условиях. Так, многие застройщики предлагают скидки при ранней покупке жилья, в случае заказа дизайнерской отделки и так далее. Все это позволяет приобретать жилплощадь по низкой цене.
В ближайшее время ситуация на рынке может измениться: застройщики готовы в любой момент поднять стоимость недвижимости, особенно учитывая инфляцию. Поэтому большая часть экспертов рекомендует не медлить и заниматься приобретением недвижимости именно сейчас.
Что касается покупки жилья именно в ипотеку, то и в этой сфере отмечается положительная для граждан динамика. Фиксируется общее снижение ставок по сравнению с 2017 годом. Два года назад средняя ставка по кредиту составляла 13%. В 2018 данный показатель приравнялся уже к 10%. Но, начиная с 2019 года, этот фактор вновь начал увеличиваться. Фактически годовой процент на данный момент составляет 11%. Финансовые аналитики советуют не дожидаться обратного понижения ставок: возможно, оно и не произойдет. В условиях инфляции, зарубежных санкций, а также в целом тяжелой экономической ситуации в стране условия кредитования могут становиться все более и более жесткими. Лучше обратить внимание на ипотечные программы именно сейчас.
Не торопиться советуют только специальным категориям граждан: молодым специалистам (врачам, учителям, работникам бюджетной сферы). Для них в данный момент разрабатываются льготные программы кредитования в самых разных регионах, от городов средней полосы до Дальнего Востока. Волна новых специальных программ началась с Московской области, где в 2019 году в рамках спецсистемы готовятся выдать 1300 квартир на льготных условиях ипотечного кредитования. Учителя и врачи могут получить имущество, не оплачивая «тело» кредита, а занимаясь только отчислением процентов. Если у вас есть право претендовать на льготные государственные программы, ознакомьтесь с планами мэрии вашего города на ближайшее будущее.
Если в ближайших программах для реализации не указаны новые, более выгодные ипотечные программы, то можно приобретать жилье сейчас. В противном случае рекомендуется подождать, если гражданин уверен, что попадет под государственную программу приобретения недвижимости.
Ипотека: основные аргументы «за»
Ипотека является оптимальным решением для тех граждан, которые не могут самостоятельно скопить на собственную квартиру. Учитывая, что разница между месячным заработком и стоимостью даже небольшого жилья составляет в среднем 100 крат, надеяться на накопления и даже банковские вклады не приходится. Из-за инфляции даже накопления в банке со временем становятся менее ценными, чем они были первоначально. Это связано с тем, что банки предлагают годовые процентные ставки, которые лишь немного превосходят реальную инфляцию. В этом году инфляция объявлена в размере 4%, а средняя ставка по депозиту – 8-10%. Но по факту, если в следующем году сравнить цены с сегодняшними, то они как раз увеличатся примерно на 8-10%.
В итоге для тех, кто не может приобрести недвижимость через накопления или займы у знакомых, остается только один вариант – ипотечное кредитование. И этот вариант определенно лучше, чем проживание в стесненных условиях или на арендованной квартире.
Основные преимущества приобретения жилья в ипотеку:
- Свободное пространство и отсутствие каких-либо ограничений за ту же цену, за какую обычно сдается аналогичная квартира. При хорошей кредитной истории и правильно подобранной кредитной программе платить можно действительно сумму, аналогичную средней стоимости квартиры в аренду. Те граждане, которые ранее арендовали жилье, не почувствуют разницы в финансовом положении. Зато свободы станет гораздо больше: свобода в подборе мебели, ремонте, составе жильцов и так далее.
- Относительно выгодные условия кредитования, доступные разным категориям населения. Люди со средней заработной платой могут выбрать более длительный срок ипотеки, чтобы иметь возможность погасить кредит без сильной экономии. Общее правило для ипотечных программ – ежемесячный взнос не более 30-40% от свободных средств семьи. То есть, если супруги зарабатывают в совокупности 80 тысяч, то платить они будут не более 30 тысяч в месяц (хотя при этом и одобренное банком жилье будет более бюджетным, чем при доходе 100-150 тысяч).
- Возможность пользоваться жильем сразу после оформления всех документов. За исключением случаев, когда приобретается жилье в строящемся здании, можно въезжать в новую собственность на следующий день после открытия кредита.
Аргументы «против»
Отрицательных сторон у ипотеки так же много, как положительных. Если не смотреть на то, что ипотечное кредитование – единственная возможность за свои деньги получить недвижимость для 70% населения РФ, то система кредитования достаточно невыгодна.
Главный недостаток ипотеки – значительная переплата. Рассмотрим на примере:
- Ипотека с размером займа 6 млн. рублей. Сама недвижимость стоит 8 млн. рублей, однако заемщики внесли 25% первоначального взноса.
- Срок кредита – 240 месяцев или 20 лет. Ежегодная процентная ставка – 11%. Дополнительных комиссий, трат на страховку нет.
- В результате всего срока кредитования придется выплатить более 14,8 млн рублей (62 тысячи в месяц). Учитывая фактический размер кредита (6 млн.) переплата составляет 8,9 млн. рублей. Это эквивалентно стоимости еще одной аналогичной квартиры!
Даже низкие проценты не спасают ситуацию. Минимальный процент по займу, который можно получить в РФ – 6%. При покупке той же квартиры, но под ставку 6% придется переплатить 4,3 млн. рублей.
Еще один существенный недостаток – необходимость ежемесячно погашать крупный взнос. Если заемщик потеряет работу или столкнется с непредвиденными финансовыми трудностями (госпитализация, высокие затраты на лекарство, ремонт транспортного средства), он временно потеряет возможность платить по кредиту. А это приведет к штрафам, повышению процента, а в крайних случаях (при большой просрочке) – и к потере имущества через суд. При этом затраченные на первоначальный взнос и ежемесячные выплаты средства никто не вернет.
Как не переплачивать по кредиту
Как уже было сказано ранее, ипотечное кредитование даже на самых выгодных условиях приводит к огромным потерям собственных средств. Заемщики вынуждены переплачивать по ипотеке, внося на банковский счет суммы, порой в 3 раза большие, чем фактическая стоимость недвижимости. В связи с этим многие лица, которые могут приобрести жилье самостоятельно, откладывая на него несколько лет, отказываются от ипотеки. Но есть те категории населения, которые не могут отложить средства даже в течение десяти лет. Если у них все же есть временное жилье, а также возможность оставаться в нем еще в течение нескольких лет, можно пойти по простой схеме, которая позволит не переплачивать по ипотеке.
Можно сдавать квартиру в аренду. Большинство банков позволяют распоряжаться квартирой, таким образом, налагая запрет лишь на перепродажу и дарение имущества. Следующие расчеты позволяют понять, что сдача в аренду ипотечной недвижимости – это выгодно:
- Семья берет в кредит двухкомнатную квартиру в Москве. Стоимость имущества составляет 8 млн. рублей. Заемщики вносят первоначальный взнос 31,25% — 2,5 млн. рублей. Кредитная ставка составляет среднюю на данный момент по рынку для тех, у кого хорошая кредитная история – 10%.
- Путем простых вычислений (для расчета ежемесячного платежа рекомендуется пользоваться специальным онлайн калькулятором) получаем ежемесячный платеж в размере 48 тысяч рублей.
- Средняя плата за хорошую двухкомнатную квартиру в новостройке или доме, построенном после 2000-го года, составляет 40 тысяч рублей (в столице). Если оборудовать помещения современной мебелью, а также минимальной, но качественной техникой, можно поднять стоимость до 45-50 тысяч рублей.
- Ежемесячная плата по ипотечному кредиту, таким образом, полностью окупается.
Еще более выгодно сдавать ипотечную квартиру в аренду, если заемщик смог получить кредит по сниженной ставке. Если соответствовать требованиям банка, а также выполнить ряд простых условий (страхование имущества, выбор недвижимости на сайте, как в «Сбербанк»), то можно снизить ежегодную ставку вплоть до 8%. При аналогичных входных цифрах, но ставке не 10, а 8% ежемесячная выплата составит 40 тысяч рублей. Такую сумму погасить за счет арендной платы еще легче.
Однако здесь есть свои подводные камни. Во-первых, необходимо тщательно проверить рынок недвижимости, а также рынок сдачи жилья перед тем, как идти на сдачу квартиры. В некоторых регионах при достаточно высокой стоимости недвижимости арендная плата очень низкая, она не позволит покрыть ежемесячный платеж. Во-вторых, нужно понимать, что квартиру не получиться сдать сразу, а квартиросъемщики будут периодически съезжать. Да, можно все грамотно подготовить и заключить со съемщиком контракт, по которому он должен заранее предупреждать о съезде. Это позволит вовремя подыскать новых жильцов. Но на практике идеальные условия складываются очень редко, и возможна ситуация, когда владельцу в течение нескольких месяцев придется погашать кредит самостоятельно.
Еще одна проблема заключается в том, что ипотечное жилье будет занято, и заемщику все равно придется жить у родственников или на том же съемном жилье. Подобные схемы подходят, когда квартира нужна не в срочном порядке, например:
- родители оформили ипотеку для подрастающего ребенка, а сами уже обладают собственным жильем;
- гражданин приобретает жилье «на черный день», как источник пассивного дохода, который можно будет использовать через несколько десятков лет.
Выгоднее будет сдавать квартиру посуточно, поскольку общий месячный доход в таком случае вырастает в 3 раза, позволяя даже быстрее погашать ипотеку. Но такие манипуляции связаны с высоким стрессом для владельца и необходимостью постоянно подыскивать новых клиентов.
Ситуация с валютной ипотекой
Валютная ипотека – программа, которая в свое время стала причиной огромных финансовых потерь многих российских граждан. Валютная ипотека привлекает низкими процентными ставками, которые позволяют добиться минимальной переплаты по кредиту. Однако на деле финансовые потери оказываются еще более значительными: из-за постоянно инфляции рубля и его падения по сравнению с западными валютами выплаты по ипотечному кредиту становится все сложнее погашать. Если ситуация выйдет из-под контроля, как это было в недавнее время, когда курс доллара и евро подскочил в 1,5 раза, заемщик может и вовсе лишиться имущества.
В связи с этими существенными недостатками в 2019 году эксперты рекомендуют не брать валютную ипотеку. Данная программа выгодна только для тех категорий населения, которые получают заработную плату в иностранной валюте. Это фрилансеры, работающие на зарубежных работодателей, а также командированные и люди с двойным гражданством. Только те, кто обладает постоянным и крупным доходом в долларах или евро, могут рассчитывать на более мягкие условия погашения валютной ипотеки.