Ипотечный займ предназначен для покупки жилья, он дается под невысокий процент и на длительный срок. Сумма ипотеки зависит от размера кредита и периода погашения. Заемщики, желающие сэкономить на переплате, берут ипотечный кредит на небольшой срок и используют возможность досрочного погашения иногда за счет материнского капитала.
Первый взнос
Прежде чем оформлять заявку, желательно ознакомиться с требованиями банка и условиями предоставления ипотеки, рассчитать приблизительную сумму ежемесячного платежа и реально оценить свои финансовые возможности.
Если несколько лет назад некоторые финансовые организации предоставляли ипотеку без первоначального взноса, то сейчас такой взнос является обязательным условием для предоставления кредита практически во всех банках. Минимальный размер первого взноса составит от 15% до 20% от стоимости жилья. В немногих финансовых компаниях существует вариант получения ипотечного кредита без первого взноса под более высокий годовой процент либо с возможностью погашения с использованием сертификата МК.
Для клиентов, оформивших ипотеку в Сбербанке, сумма первоначального взноса составит 15%, а процентная ставка может составить от 8,6 до 13,4%, в зависимости от программы кредитования, заявленной суммы и периода погашения.
Расчет ежемесячного платежа
Самым важным вопросом при рассмотрении банком заявки об ипотеке является платежеспособность заемщика. Ежемесячный платеж не должен превышать 40% от чистого дохода заявителя. От этой суммы напрямую зависит размер кредита, на который он может рассчитывать.
Чистый доход – это вся прибыль заявителя за вычетом обязательных расходов, под которыми подразумеваются:
- Оплата коммунальных услуг.
- Минимальный расход в размере прожиточного минимума на каждого иждивенца.
- Кредитные обязательства перед другими банками.
- Алименты и т.д.
После всех вычетов сумма дохода, рассматриваемая банком, будет значительно ниже, указанной в предоставленных документах. Поэтому клиенту рекомендуется документально подтвердить все имеющиеся источники денежных поступлений – заработная плата, пенсия, стипендия, социальная помощь, алименты, подработка, проценты от вложений и т.д.
Например, доход семьи с 2-мя детьми составляет 300 тысяч вместе заработной платой, подработками и доходом о сдачи в аренду квартиры. После оплаты коммунальных услуг – 20 000, расход на детей – два прожиточных минимума 21 000, и возможные уже взятые кредитные обязательства – 15 000, итог – 56 000. Значит, минимальный платеж по ипотеке будет рассматриваться исходя из суммы: 0,4 * (300 000 56 000) = 97 600, то есть 40% от общей суммы дохода за вычетом расходов.
Расчет возможной суммы ипотеки
Прежде чем обратиться в банк для оформления заявки, желательно провести предварительный расчет возможного займа. Рассчитывается по формуле:
(максимально возможный ежемесячный платеж * общее число месяцев) / (1 + годовой процент / 100 * общее число месяцев / 12).
Соответственно, при годовой ставке 12, 5% на период до 20 лет (240 мес.), с первым взносом 20% банк может одобрить приблизительно такую сумму ипотеки:
(97 600 * 240) / (1 + 12,5 / 100 * 240 / 12) = 6 692 571
Рассчитывая на жилье, стоимостью в 6 600 000 рублей, клиенту придется внести 1 320 000 рублей. Использование материнского капитала для частичного покрытия взноса может существенно снизить затраты собственных сбережений.
Дифференцированный метод расчета
Дифференцированный метод погашения кредита отличается от фиксированного (аннуитетного) значительно большим размером первоначального взноса, но с равномерным уменьшением всех последующих платежей. При всех его преимуществах – возможность взять значительно более крупную сумму кредитных денег с существенно меньшей переплатой, популярностью у заемщиков он не пользуется.
Расчет платежей при досрочном погашении
При желании уменьшить размер ежемесячного платежа и переплату по кредиту, клиент может воспользоваться правом досрочного погашения. Посчитать насколько уменьшится ежемесячный платеж и сколько заемщик в этом случае сэкономит, можно по такой формуле:
Платеж = сумма ипотеки * (проценты / 12 * (1 + проценты) ^к-во месяцев) 1+ проценты / 12) ^к-во месяцев – 1)
Так если сумма ипотеки составляет 6 500 000 рублей с 12,5%, и заемщик через год вносит 200 000, то экономия составит 1200 рублей в месяц.
При оформлении ипотечного кредита важно правильно рассчитать сумму и период, так, чтобы плата производилась вовремя и в полном объеме.