В отличие от купли-продажи, договор мены квартиры является двойственной сделкой. В этом случае обе стороны выступают как в качестве продавца, так и покупателя. Вся процедура и особенности подобных сделок описаны в действующем гражданском законодательстве, в остальных случаях, не описанных в кодексе, следует придерживаться правил, предусмотренных для договоров купли-продажи.
Основные особенности сделки
Все расходы, которые сопровождают заключение договора мены квартиры, несет та сторона, которая предложила свое имущество. Права на недвижимость возникают у сторон после государственной регистрации в Росреестре.
В случаях, когда моменты передачи жилья не совпадают, то применяется правило встречного исполнения обязанностей.
Главная особенность подобного типа сделки в том, что она не предполагает процедуры передачи денежных средств. В определенном смысле можно даже сказать, что такой договор намного безопаснее, чем купля-продажа.
Еще одна особенность, которая выгодно отличает мену от продажи не требуется оплачивать НДФЛ, если меняются равнозначные объекты.
Не допускается обменивать имущество, которое находится под арестом либо в залоге.
Кто может выступать стороной сделки?
На самом деле, действующим законодательством не предусмотрено никаких ограничений. Стороной договора мены квартиры, другого недвижимого имущества может выступать физическое или юридическое лицо, государственные и муниципальные органы, субъекты Российской Федерации.
Хотя относительно государства по сегодняшний день множество споров, некоторые практикующие юристы утверждают, что любая держава не может выступать стороной в мене, другие же утверждают обратное.
Форма договора
Договор мены составляется в обыкновенной письменной форме. Составляя по образцу договор мены квартиры на квартиру, в обязательном порядке указывайте следующую информацию:
- место и дата совершения сделки;
- полные данные каждой из сторон, включая паспортные и информацию о месте регистрации;
- полное описание объекта недвижимости предмета договора;
- правоустанавливающие документы, наличие или отсутствие обременения;
- стоимость обоих объектов недвижимого имущества;
- размер доплаты, если он предусмотрен по условиям сделки;
- порядок передачи объектов, сроки;
- ответственность обеих сторон, с указанием штрафных санкций;
- процедуру разрешения спорных вопросов;
- подписи сторон.
Информация в договоре должна давать полное представление об обмениваемом имуществе, представлять возможность его идентификации.
Если после мены останутся лица, которые имеют законное право на пользование этой собственностью, то они должны быть указаны в договоре, к примеру, арендаторы.
Составляя по образцу договор мены квартиры, в обязательном порядке укажите информацию о порядке освобождения помещений. То есть должно присутствовать полное описание всей процедуры, в какие сроки будет переходить жилье, права на него.
Если мене подлежит земельный участок, то в обязательном порядке необходимо указать его кадастровый номер.
Общий порядок проведения сделки
На первом этапе необходимо найти объект, который бы хотелось обменять на свое недвижимое имущество. В этом вопросе могут помочь риэлтор либо другие специалисты в области недвижимости. Далее следует договориться с собственниками этого имущества и проверить правоустанавливающие документы, составить договор и акт приема-передачи.
Если в процессе мены будут передаваться определенные предметы, то есть останется шкаф или кондиционер, то лучше такое имущество прописать в акте приема-передачи.
Далее потребуется подготовить документы для проведения регистрации права в Росреестре. Каждая из сторон должна иметь при себе:
- документы, подтверждающие их право собственности на передаваемое имущество;
- договор мены;
- заявления от супругов с согласием на сделку, заверенные обязательно у нотариуса;
- несовершеннолетним собственникам необходимо иметь согласие органов опеки.
Заявление о переходе прав можно составить непосредственно в МФЦ.
В зависимости от конкретной ситуации, специалисты Россреестра могут затребовать другие документы.
Также потребуется оплатить государственную пошлину за регистрацию прав. В этом году она составляет 2 тысячи рублей. Провести плату и взять реквизиты можно непосредственно в МФЦ.
На рассмотрение документов у специалистов Росреестра есть 7 рабочих дней. Если документы подаются через многофункциональный центр, то этот срок увеличивается на два дня.
За эти сроки специалисты Росреестра проводят регистрацию прав на новое имущество, с выдачей заявителям новых свидетельств на право собственности.
Нотариальное удостоверение
По общему правилу, договор мены квартиры не подлежит нотариальному заверению. Однако придется обратиться в контору, если одной из сторон будет выступать несовершеннолетнее лицо. Это правило также касается сделок, при которых право собственности разделено на доли.
Доплата по сделке
Понятное дело, что недвижимость не может стоить одинаково. Поэтому в договоре мены квартиры на дом, на землю очень важно указать стоимость каждого объекта и рассчитать размер доплаты. При этом стороны вправе самостоятельно определить размер доплаты. Однако с этой суммы придется оплатить НДФЛ.
Лицо, которое доплачивает, имеет право на налоговый вычет, но при условии, что оно владеет обмениваемым имуществом больше трех лет.
Подтверждением передачи денежных средств в качестве доплаты выступает расписка либо платежный документ из банковского учреждения. После передачи средств ни в коем случае не выбрасывайте документы, подтверждающие этот факт, так как претендовать на тот же налоговый вычет можно только при условии подтверждения передачи средств.
Очень важный момент: когда обменивается квартира в новостройке на жилье в хрущевке, то отсутствие пункта о доплате может насторожить налоговые и регистрационные органы. Ведь это неравноценное жилье, поэтому очень важно учесть этот момент.
Расторжение договора
Очень важным условием договора мены земельного участка на квартиру, других вариантов обмена, являются условия расторжения. Законодательством предусмотрено два варианта:
- по обоюдному согласию;
- в судебном порядке.
Первый вариант является самым простым, если стороны по каким-либо причинам решили отказаться от сделки и полюбовно договорились об этом, то они просто возвращают друг другу свое имущество.
Во второй ситуации немного все сложнее. К примеру, одна из сторон скрыла какие-либо дефекты недвижимости, либо появились непредвиденные обстоятельства, то сторона, пожелавшая расторгнуть сделку, должна письменно обратиться к другой стороне и разъяснить, почему необходимо вернуть имущество. У стороны, получившей письмо, есть 30 дней на рассмотрение просьбы. Если получатель письма против, то другая сторона договора вправе обратиться в суд.
Налогообложение
Налоги по договору мены квартиры не предусматриваются действующим Налоговым кодексом. Однако ГК приравнивает сделку по мене недвижимого имущества к купле-продаже, поэтому к ней применяются те же правила. Следовательно, лица, владеющие недвижимым имуществом более 3 лет, освобождаются от уплаты НДФЛ. В остальных случаях придется оплатить НДФЛ, но с правом на получение налогового вычета до 1 миллиона рублей.